등기부 등본 읽는 방법

부동산을 공부하기 위해서 등기부등본을 공부한 내용을 정리합니다. 공부를 위해 정리한 글이며 오류가 있을 수 있습니다. 중요한 정보는 꼭 재 확인 부탁드립니다.

등기부등본은 부동산의 이력서로 볼 수 있습니다. 부동산의 소재지, 건물명칭, 토지 정보, 소유자의 전유부분, 근저당, 가압류, 가등기 등의 권리관계를 확인할 수 있습니다. 등기부 등본은 주로 다음과 같은 정보를 포함합니다.

표제부	건물의 개요를 보여줍니다. 부동산의 위치, 건물명칭, 구성, 토지 등의 정보가 요약되어 있습니다
갑구	소유권과 관련된 정보를 제공합니다. 소유권을 가진 단체 또는 사람, 등기일, 거래가액 등이 기록됩니다. 가압류, 가등기, 가처분, 경매신청, 파산 등의 정보도 확인할 수 있습니다.
을구	소유권 이전 과정이 기록되며, 압류, 경매, 신탁 등의 변동 정보도 확인 가능합니다.

 

위 내용에서 볼 수 있듯이 등기부 등본은 부동산에 대한 다양한 정보를 제공하여 해당 부동산의 현황과 소유자에 대한 정보를 확인할 수 있도록 합니다. 

 

집합건물 표제부

아파트와 같인 집합건물의 경우 전체 건물에 대한 표제부와 개별 건물에 대한 표제부가 따로 있습니다.

전체 건물에 대한 표제부에는 전체 건물에 대한 정보가, 개별 건물에 대한 표제부에는 각각의 건물에 대한 정보가 기재됩니다.

따라서 표제부가(전유부분의 건물의 표시)부분이 있습니다. 전유부분은 구분소유권에 있어서 목적물인 건물부분을 말한다. 건물의 일부이면서 구분해서 소유권의 목적으로 된 부분을 말합니다.

위의 그림은 등기부등본의 표제부 예시입니다. 

1	표시번호	등기한 순서를 숫자로 표시합니다. 1, 2 등의 숫자 외에 등기부에1(전2)이라고 기재된 경우가 있는데, 이는 구등기부에서 현재의 등기부로 이기(옮겨 적음)하였다는 의미입니다.
2	접수	등기신청서를 접수한 날짜를 표시합니다
3	소재지번 및 건물번호	건물이 위치하고 있는 토지의 지번 및 건물의 명칭, 건물번호를 표시합니다. 건물명칭 및 건물번호가 기재되어 있지 않은 경우도 있습니다.
4	건물내역	구조, 지붕, 층수, 용도, 면적 순으로 표시합니다.
5	등기원인 및 기타사항	표제부에 관한 등기원인 및 행정구역 명칭, 지번 변경 등의 사항을 표시합니다.
6	소재지번	건물이 위치하고 있는 토지의 지번을 표시합니다.
7	지목	토지의 사용목적 (예:대지, 공장 용지, 학교 용지, 도로, 하천, 공원 등)을 표시합니다.
8	면적	토지의 전체 면적을 표시합니다. 등기부의 면적은 ㎡로 표시되어 있으므로, 평(坪)으로 환산하려면 3.3으로 나누어야 합니다.
9	등기원인 및 기타사항	표제부에 관한 등기원인 및 행정구역 명칭 및 지번변경, 대지권이 등기된 일자 및 구등기부등본에서 이기된 사항 등을 표시합니다.
10	건물번호	해당 건물에 대한 층 및 호수를 표시합니다. (예:1층 101호)
11	건물내역	구조, 지붕, 층수, 용도, 면적 순으로 표시합니다
12	대지권 종류	대지권의 대상이 되는 권리를 표시합니다. 소유권대지권이 일반적이며 그 밖에임차권대지권, 지상권대지권도 가능합니다.
13	대지권 비율	1동 건물이 속한 전체 토지중 해당 전유부분이 차지하는 지분비율을 표시합니다.

등기부 등본에서 [소재지번 및 건물번호], [건물번호]가 자신이 거래하는 부동산과 동일한지 꼭 확인해야합니다.

갑구

소유권에 대한 압류, 가등기, 경매개시결정 등기 그리고 소유권의 말소 또는 회복에 관한 재판이 진행 중임을 예고하는 예고등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 모두 갑구에 표시됩니다.

또한 이러한 권리관계의 변경, 소멸에 관한 사항도 역시 갑구에 기재합니다. 소유권보존 등기는 그 부동산에 대하여 제일 먼저 하는 등기입니다.

위의 그림은 등기부등본의 갑구 예시입니다.

1	순위번호	등기한 순서를 숫자로 표시합니다. 이 란에 기재된 순위번호에 의하여 갑구 사항란의 권리간에 우선순위가 정해집니다.
2	등기목적	등기의 내용 또는 종류를 표시합니다. 예를들어 "소유권보존", "소유권이전" 등이 있습니다.
3	접수	등기신청서를 접수한 날짜와 신청서를 접수하면서 부여한 접수번호를 표시합니다.
4	등기원인	등기의 원인 및 원인 일자를 표시합니다. 예) 매매, 설정 계약, 해지 등이 표시됩니다.
5	권리자	부동산의 권리자 및 기타 권리 사항을 표시합니다.

위의 예시에서는 1992년 3월 5일 "소유권보존"을 진행하였습니다. "소유권보존" 등기란 소유자의 신청에 의해 미등기의 건물에 처음으로 행해지는 소유권 등기를 말합니다. 즉 해당 부동산의 최초 소유자는 "김갑동"입니다.

그후 2006년 6월 5일 "소유권이전"이 있었으며 등기원인은 "매매"입니다. 권리자는 "김갑동"에서 "홍길동"으로 소유권이 이전되었으며 거래가는 3억이었습니다.

갑구에서 유의해야할 점!

 

채무관계

소유권에 대한 압류, 가압류, 경매개시결정, 가처분등의 내용이 갑구에 있는 지 확인해야합니다. 채권자가 채권확보를 위하여 채무자의 재산을 압류, 가압류한 경우에 그 채무자(소유자)가 채무를 변제하지 못할 때에는 결국 그 부동산은 경매가 될 것이기 때문입니다.

위의 예는 갑구에 "가압류" 에 대한 채무관계가 표시되었습니다. 1988년 3월 4일 서울지방법원에 의해 가압류가 있었으며 청구금액은 7억원의 채무가 있음을 알 수 있습니다.

 

예고등기

예고등기란 등기원인이 전혀 없는데도 인감증명 등을 위조하여 소유권을 이전했거나 저당권을 설정 또는 말소한 경우에 그 등기를 말소 또는 회복하는 소송이 진행중임을 알리는 경고적의미의 등기 입니다.

1988년 소유권이전이 진행되었던 2번 등기가 말소예정임을 알리는 3번 등기가 표시되고 있습니다.

가등기

"가등기"란 장래에 하게 될 본등기의 순위를 보전하기 위해 미리 해두는 등기로 예비등기의 일종입니다. 부동산에 가등기를 해 놓으면 가등기 이후에 근저당 설정이 되더라도 본등기를 하게 되면 순위를 보전할 수 있습니다.

위의 그림에서는 순위번호 2번으로 가등기를 작성했습니다. 본등기를 진행하면 실제 순위번호는 가등기의 순위를 따르게 됩니다.

 

을구

소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권, 지역권, 지상권에 관한 등기사항을 기재합니다.저당권, 전세권, 지역권, 지상권 설정 및 변경, 이전, 말소등기를 을구에 기재합니다.

1	순위번호	등기한 순서를 숫자로 표시합니다. 이 란에 기재된 순위번호에 의하여 을구 사항란의권리간에 우선순위가 결정됩니다.
2	등기목적	등기의 내용 내지 종류를 표시합니다.  예) 근저당권설정, 전세권설정, 지역권설정 등
3	접수	등기신청서를 접수한 날짜와 신청서를 접수하면서 부여한 접수번호를 표시합니다.
4	등기원인	등기의 원인 및 원인 일자를 표시합니다.
5	권리자 및 기타사항	부동산의 권리자 및 기타 권리 사항을 표시합니다. 예) 근저당권설정의 경우 채권 최고액, 채무자, 근저당권자 등이 기재됩니다.

 

을구에서 유의해야할 점!

근저당권

근저당권의 채권 최고액 채무자가 현실로 부담한 채무가 아니고 앞으로 부담할 최대한도의 채무액이란 뜻이며, 실제 채무액은 그 최고액의 80% 정도 되는 것이 일반적인 관행입니다. 

채무자가 근저당권 채권을 모두 변제하지 않으면 결국 그 부동산은 경매당할 운명에 처하게 됩니다.

을구에 근저당이 1988년 3월 15일 설정되었으며 채권최고액음 1억으로 "이도형"에게 채무가 있음을 표시합니다. "저당권자"는 저당권의 권리자 입니다. 즉, 채권이 변제되지 않았을 때 해당 부동산을 처분할 수 있는 사람을 말합니다.